早些时间，我们统计过今年即将入市的旧改项目。
作为荔湾唯二进度较快的项目，阳光城茶滘村与方圆鹤洞村，或有望率先亮相。
茶滘村我们已经报道过，今天就来看看鹤洞村的情况。
01
位置优越，广钢、广船都沾边
先来看鹤洞村的地理位置。
严格来说，鹤洞村位于广钢新城的东北部，东侧紧邻广船新城，能同时吸收两边利好。
周边还有地铁鹤洞站与鹤洞东站（在建），未来出行非常方便。
鹤洞旧改，已于2019年完成招商，成功牵手房企方圆。
根据招商文件，项目改造总用地面积22.02万㎡，计容建面约62.19万㎡，其中复建安置建面约40.84万㎡，总投资约24亿元。
按照要求，项目将优先建设安置房，保障村民按时回迁。
图源：微社区e家通鹤洞风采
项目主要分为两大地块：大笨象地块（下图左）、旧村地块（下图右）。
其中，旧村改造地块释放10宗地，涉及宅地、商用地和小学用地等，总规划面积195872㎡。
而大笨象地块用地类型有二类居住用地和商业设施用地，占地面积24362㎡。
02
实探施工现场，仍有少数留守户
目前，鹤洞村大部分地块都已经被围蔽起来。
其中，一期地块正在火热施工中，泥头车进进出出，现场尘土飞扬。
根据外墙告示，该工程为鹤洞旧改#119、120地块，属于商务用地。
根据规划，#119地块将打造两栋7-12层的办公楼，总高度38.6米；#120地块则将建设一栋6层的配套楼，总高度22.5米。
详细地块位置见下图。
安置先行、配套先建，这样看来鹤洞村改造速度非常快。
不过，就在上述施工现场旁边，有一大片“空地”尚未动工，并且无人看守，任人进出。
在这里，大部分旧房已经拆除，仅剩下少数几栋，部分更是插着红色旗子。
在城市更新领域中，有个不成文的规定，房子外插着红旗的，便是还没签约的留守户。
同样的情况，在天河猎德村也能看到，这或许也是地块迟迟没有动工的原因。
去年7月，广州发布《广州城市更新条例（征求意见稿）》，将成为我国又一旧改立法城市。
这意味着，有关留守户的旧改难题终于有了法律支撑。
《意见稿》一出，鹤洞联社提出收回留守户的土地使用权提请行政裁决，获得了100%通过。
但从现场来看，留守户问题依然还没解决。
早在2019年年底，鹤洞村的签约比例已破90%；截止2021年8月底，比例增幅微乎其微，仅达94%。
看似“神速”的鹤洞旧改，本应更快。
据了解，鹤洞村改造范围内村民与国有土地上房屋的权利人，比例几乎达到1:1，如何平衡拆补标准，成为了主要矛盾点。
停工地块，与周边新房成群的繁华景象，形成鲜明对比。
目前，广钢已进入“收官”阶段。去年拍出的234地块，案名最近确定为中海·保利朗阅，将在年内入市，价格有望再创新高。
旁边的广船，也在今年年初入市，首开价格约8万元/㎡。
广钢航拍 图源：广州乐居
03
新白天鹅宾馆也要来！？
值得一提的是，在很多鹤洞旧改的规划图中，都能发现一宗“白天鹅用地”。
该地块位于整个项目的东北部，靠近鹤洞路，占地约2674㎡。
资料显示，该地块原名为芳村白鹤洞大街以南地块，用地性质为商住地，于2007年公开出让。
地块起拍总价627.00万元，最终被白天鹅房地产开发公司，以总价1400万元，楼面价约3738元/㎡，溢价率约123%。
可见，广钢或是鹤洞的价值，早在十多年前就被看到。
目前，广钢最贵地块为保利的219地块，即保利东郡pro，楼面价约41582元/㎡，差距肉眼可见。
图源：广州乐居
经查，白天鹅房地产开发公司控股主体为国企广东旅控，曾打造白天鹅宾馆、白云宾馆等著名地标。
截图来源：天眼查
在广东旅控官方公众号，可以看到很多关于该地块的信息。
其中，在2017年的项目推进会上，透露地块因政府规划调整至今未能开发，须纳入鹤洞村整体改造。
在2022年的工作部署中，广东旅控将“盘活存量，做优增量，推动鹤洞项目尽快落地，确保国有资产保值增值”作为重要任务。
截图来源：广东旅控集团
根据鹤洞旧改方案，该地块所在位置，整体规划为村民复建安置房。
若广东旅控按照当年地块用地性质，打造商品房然后入市，显然不妥，地块体量过小也不适合打造住宅小区。
那么，这里会否打造又一座白天鹅宾馆？
这样的猜测不无道理，在今年供地蓝皮书中的白鹅潭效果图上，出现了“新白天鹅宾馆”的字眼，并标在了珠实的聚龙湾城改项目上。
这里说一下，珠江实业为当年白天鹅宾馆的总承建单位。
白鹅潭效果图（最终以官方发布为准）
所以，新白天鹅宾馆是建在鹤洞村，还是聚龙湾？
一切有待官宣，可以肯定的是，荔湾区将迎来第二座“国民五星级酒店”。
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